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澳洲房地产市场价值解析

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发布时间:2007-12-01 您阅读本文时间:


置业澳洲,把握财富脉搏

——澳洲房地产市场价值解析

 

        据最新权威机构的统计和分析表明,澳洲房地产近40年来平均每7年即可增值一倍。作为该地区长期的支柱产业,房地产也是投资回报率最高的行业投资,市场规模很大,并在过去几十年中保持稳步快速增长的良好纪录。

        近年来,随着澳洲经济的不断攀升和移民配额的大幅度提高,以及政府鼓励和吸引海外投资的政策,澳洲房地产市场表现出不可限量的发展前景。澳大利亚政府不征收遗产税,房地产可以世代相传。房地产没有使用年限,而可获开发的土地又越来越少,这也是澳洲房地产不断受到海外投资者追捧的主要原因之一。

        市场交易活跃,需求稳定

        投资澳大利亚房地产,最大的价值在于土地所有权随同房屋一起转移。土地作为不可再生资源,本身就具有保值和增值的特点。那么,澳洲的土地如何保值增值呢?

        以维多利亚省为例,澳大利亚房屋产业联合会(HIA)的研究报告表明,维多利亚省在截至2003年的5年间,空地的价值以每年13.5%的速度增长。也就是说,不计算房屋的价值,投资房地产每年仅土地的增值就可以获利13.5%。研究同时表明,在过去的几年里,可开发的土地已经成为房地产开发商争夺的热点。

        此外,从移民政策的发展看,澳洲近年来一直积极吸引海外专业人士与成功商业人士的移民与投资,移民政策相当宽松,为有意赴澳投资及发展的成功人士创造了良好条件。大量新移民的涌入和澳洲人乐于更换房屋的传统构成了空地与其他形式房地产在澳大利亚增值的内在原因。

        一直以来,澳洲居民更换住宅的传统引发了房地产业及相关代理业欣欣向荣的景象。一般来说,澳洲的居民工作后就会考虑买房子,20-30万元的房子是年轻工薪层的选择;在他们到了结婚的年龄时,就会考虑卖掉原来的房子,购买35万元左右的房子;等到40、50岁的时候,他们会考虑入住40-50万的房子,或者拥有第二套房产。等到70岁左右,澳洲的老人们一般会选择卖掉所拥有的住宅,入住老人公寓。所以说,澳洲的居民一生中大约有4-5次买卖房屋的经历。这也形成了澳洲交易旺盛、需求量稳定的房地产市场。

       回报率16%,创17年最高记录

        澳大利亚今年开始加息,虽然令很多投资者彷徨,但经过观望,投资者发现并没有受到加息的影响,反而有所收益。加息使越来越多的人租房住,使本来就很紧张的租务市场更加紧缺。由于在房价上涨阶段,房产稳健增值,因此对短期投资者更具有吸引力。

        由于房源紧缺,分析家预测,未来5年内房租会直线上升。澳大利亚调研公司调查分析后指出,2006-2007年全国房源总供应量为142500套,租房需求达到165000套,市场供应量比需求量缺少22500套,房租上涨预期明显。据澳洲房产部发表的数据,澳洲的房地产市场在过去的12个月,投资回报率为16%,创下17年来的最高记录。

        过去20年澳大利亚经济状况持续良好,促使澳洲房产平均每年增值8-10%,加上租金年回报率5-8%,年投资回报率在13-18%。澳大利亚中央贮备银行上年底的综合报告分析预测指出,特别在墨尔本悉尼、布里斯班等城市,从2006年起,均显示出7-8年地产循环周期中初期攀升阶段的明显特征,正朝着健康和稳步的增长方向发展。

        “三驾马车”助推墨尔本房产

        过去几年里,墨尔本房地产市场经历了一场如同神话般的变迁。开发商说:“4年前要买到一块1200平方米的可开发土地是一件很容易的事,现在如果能买到一块600平方米的可开发土地就足以让人很开心了。”

        未来十年里,由均衡健康的人口增长、持续坚挺的经济发展、正确有效的政策引导这三个宏观因素所组成的、三位一体的稳定宏观平台已经形成,将对墨尔本房地产市场带来更大的升值空间,墨尔本将会成为适合工作、生活及投资的最佳选择。

        根据维多利亚州建设部的预测,在未来十年里,由于海外新移民、国内州际净流出、自然净增长等因素,墨尔本市的人口将会净增长280000人;而墨尔本未来十年的经济发展将会凭借其高质量的基础设施的支持,多民族文化科技的交流,形成可以预见的持续增长的趋势。维多利亚政府对未来墨尔本市的建筑和房地产业的发展制定了一系列计划纲要,计划包括重新开发、更替墨尔本市现已存在的公共房屋建设,加快墨尔本市中心到临近城镇铁路营运的速度。这一计划的实施,将导致原来居住于公共房屋的居民对中低档住房的需求增加。此外,维多利亚省将提高对房屋买卖中所应收的印花税的减免额度,这等于给墨尔本市中低档住房购买者更大的购买空间。


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