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在澳洲当二房东指南(三)—签约收房

文章来源:http://hi.baidu.com/looyea/blog/item/d70c19d8ad3ff 文章作者:Eclipse
发布时间:2008-08-14 您阅读本文时间:



在澳洲当二房东指南(三)—— 签约收房
留学网客户: Eclipse QQ:9648147
2008-08-13 16:05
都说当二房东操心,事情多,也的确如此。对于我们这些穷流血生,没有办法。但是毕竟从长远来看,当了二房东,经纪上属于大投入大产出,甚至有的二房东完全是白住的!言归正传,这里我们说说申请通过之后的事情。

所谓收房的主要过程分为如下几个部分:
付定金和房租
签约
租房教育
房屋状况报告

一、付定金和房租

所谓定金其实就是一个月的房租。而澳洲这里的规矩就是,如果入住,不仅仅要付押金,而且也要付一个月的房租,也就是说,要一次付清两个月的房租了。

那么怎么付款呢?在澳洲生活国的筒子们都滋道滴,伟大的commonwealth阴行跟我们国内还是有些区别的。每天转帐上限为1k澳币,而每天从atm上取钱的上限是800澳币。而一般的house月租是绝对超过1K的上限的,怎么办呢?用的是阴行的支票,特别提到的是RTBA。跑去阴行的teller(出纳员)哪里,要求他给你开一张RTBA(租赁房屋房租银行帐户)的支票(bank cheque)之后,teller会告诉你要收取5.40的手续费,之后你给他你的借记卡,最后会得到你的cheque收据和你要开据的支票了。拿着支票去中介,就开始了正是签约了。中介也会非常讲究的给你的支票复印一下,然后你会拿到复印件当作他们给你的收据。

另外,付清定金之后,会让你在一个叫做Residential Tenancies Bond Authority Bond Lodgement的纸上签字的。上面中介帮你填写好了定金的金额,住址日期和周租等等。谁签字就代表了那个人成为了二房东,并且对房产享有绝对权力,当然伴随而来的是责任。回头你会受到一个copy件,因为一式多份,就像国内发票一样,写一遍印透3张。我们拿到一张淡黄色的那个,背面还有责任声明,权力隐私和你个人信息在法律范围内可能被使用的情况等等。总之,很正规。

签约过程后叙了。先说说拿钥匙的之前的另外一个交钱的方式,就是交房租了。房租交法跟定金不太一样,因为通常不是用支票,而且房东也不愿意每个月都接个支票之后自己去银行换取的。通常,中介会给你一张卡,这个就是你交房租时候用的房卡了。上面标注了开卡的银行,需要交纳的款项和数目。其实都比较简单的用不干胶贴着的,呵呵,鬼老也想图省事。然后呢,常用的交钱方式是两种,一种是现款了,最好有个朋友陪你一起去了。不过澳洲环境还是比较安定的,一般从银行里面取钱是没事的。这个时候需要你去teller哪里直接取钱,可以不受转帐和ATM的上限约束。之后拿着大把大把的money去邮局,服务生会用扫描器扫描你的房卡条码,然后交钱拿到收据跑回中介去拿钥匙。另外一种方式,就是通过网络阴行的Bpay来交钱,这样会非常方便,再也不用跑去邮局了,特别是有的房子距离市区中心比较远的。但是没有收据,会给你结果的。用BPay的安全是毋庸置疑的,如果用手机注册了,会给你的手机发来确认码,加上你的密码,双保险。如果没有注册手机,也要求你用自己设定的安全问题来确认身份的。最后得到的结果画面,自己用打印机打印出来就算是收据了。

对于缴费卡,中介一般也会给你一个说明书,说明这个卡是怎么回事,干什么的之类的声明云云。为了保险起见,中介的服务人员还会对使用这张卡的方式做个简要的说明。总之,也比较正规的。当然,各个中介情况可能大同小异,这里不一而足了。如果卡丢了或者破损了怎么办?赶紧报失,然后花10块钱就能拿到一个新的了。

个人建议呢,在你的房子到期前的几个月最好去邮局交款,这样留住官方收据,以后申请新房子的时候是非常有力的信誉凭证!

总结起来,所涉及到的资料:
银行支票
支票收据(银行和中介)
房屋缴费卡(含说明书)
缴费收据

二、签约

要说这国外呢,是高度注重信誉(但不是绝对讲信誉)的社会是一点不假。你的房子到手了,自然就是签约的结果。签约的事项,一方面是刚才交纳押金的结果,另外一方面是房产协议的结果。

其实房产协议(Residential Tenancy Agreement,根据租赁房产法1997)也没什么很值得说明的东西。总体来说,中介都帮你写好了里面的内容,包括:
房东的名字,现在居住的地址
中介的名称,地址以及联系方式
租房人的名称(可以是多个),签房子之前的地址等
此外还有房产的地址,租期、租金以及起始入住的时间等
最后签字就OK了。
只是,个人要注意一下是否里面的信息是否填写的正确

当然,如果你阅读一下那个协议封面的信息,你会看到一些重要信息,其实都是给中介看的,要他们遵守相关的法律,切实负责尽职工作之类云云。主要可以圈点的是如下几条:
如果你对自身权益和责任有需要资讯的地方,拨打维多利亚州消费者协会电话(在签这个协议之前)
无论是房东还是租房人都要有这个协议的拷贝,作为以后的参考。
房东必须给方可一份指南,就是,租房:房东和房客指南。一个红皮子小册子里面写满了各种各样的责任和权益认定等等,涉及到很多法律条款,很正式的。而且封面上写明白了,如果中介和房东没有在房客入住之前把这个手册给房客,那么罚款最高可达500澳币(少了点吧)。所以这个小册子一般在你交了定金的时候就会给你了,回头要好好阅读一下,大有裨益的。
另外,封面的重要事项也提到了房东和房客在押金交了之后必须完成一个房屋状况评估报告,双方必须保存副本。这个我们后叙。

好了,到了这里,就是可以正式入住了。但是——还是没有拿钥匙不是么?

中介会根据你注册的人数,给你相应的钥匙数,一般会自己留下一把作为应急之用的。而且会给钥匙们作复印件,呵呵。这个就是钥匙注册了。4把钥匙摆好,用一张复印有钥匙注册说明的纸复印一下,钥匙的就来了张照片,嘿嘿。之后我们要留一份,中介要留一份。

总结起来,所涉及到的资料:
押金签约合同
房屋租赁合同
房子钥匙
钥匙注册
租房指南
房子

三、租房教育

跟考试前教育以及奥运会的那种运动员教育差不多的。里面注明了很多内容。其中比较重要的内容如下:
提早结束租期(撕毁合同),会导致你半个月房租的罚款的。
房客也要负责清理地毯等等,如果请别人来弄,要给中介出示收据作为证据
院子里面的草阿,花花树树的要负责的,这个是法律规定的!至少30天一次(夏季),最好自己弄,顾人还是比较不划算30-50块钱一次的。我家的情况是前院有花又有树,后院是柠檬龟背竹加上大把大把的草皮!
水电煤气之类的,要根据自己的用量自己付清了。
不要抽烟了,因为房间里面有烟雾探测器,而且房客也要负责换电池的。
最好不要养宠物,我家的情况是压根不许养
除虫等等,有个300平的院子难免的……
停车也要讲功德,别乱停,例如停到公共草地上
如果,房客换人了,那么也要填表上报的。这个主要是为了安全着想。

原来听余世维在讲经理人常犯的11个毛病中提到过国外进行社会教育是随时随地的,这次看来,他这么说确实不是没有根据的。因为我以前也在上一个住处被教育过,是关于家具堆放的问题:)

OK,至此算是暂时完事了吧。涉及到的文件是:
schedule Of items additional terms and conditions
签字的,自己收到的是复印件。

四、收房

1. 状况报告

房屋状况(Condition Report)报告是非常重要的一个事情。它明确了房子中各种装饰、物品以及损毁赔偿责任等等。不过要我说呢,其实我们很难有完整的时间去检查所有的详细部分,而房东一般,如果是通过中介来作,那么也不会作假来难为房客的。

做为房东和中介,他们有责任完成报告中的全部内容,就是每个房间都有什么基本物品等等的。要签字的,而且要给房客拷贝,一定要在三天之内让房客把这个报告拿回来的。当退房的时候,也要有退房的报告了。
那么房客呢?要签字,而且要在入住前三个工作日把这个弄回来。不然的话导致责任问题,可能导致你到期之后不能把定金全额拿回来的。自己要在房客那部分,把对应的评论写进去了,呵呵。因为为了防止房东作假了。最后要一式两份,房东房客各留一分。顺便说说,如果地方不够写怎么办?自己附上一张纸,之后房东、房客和中介要三方签字的。

要说房屋的状况还不如说房屋里面的麻烦来的贴切。总之我给他们归类为4种:大麻烦(房东房客都不能置之不理的),恶心的麻烦(房东不管不要求你赔付,但是确实给你生活带来不变的),小麻烦(谁都不在乎的)和潜在的(可能是前面三种任何一种的)。至于来源么,两种:遗留和新增的。

所以,我们要在问题报告中看好的。问题报告中包括有房间和物品项目(例如卧房1,之后列出各种现有物品包括天棚,灯开关,茶座,窗户等等),状况(包括clean干净的,undamage未损坏的,working还能用还能工作的),之后美意项后面是房东和中介的评论和记录,随之就是房客要完成的部分了。看完了房子,并且对照中介和房屋的评论感到可以,就签字了。如果有问题,写上,返交中介,等待下一步处理就好了。如果入住后发现其他问题,跟中介说,如果非新增的,那么中介会通知房东付款去修理的。不过潜在的问题就难说了,呵呵。这就只有以后发现了再说了,关键是平时要注意保持。

最后要说的,如果自己以后要在房屋里面开个洞钻个窟窿什么的,要是小门闩的好说了,要是大的,一定要跟房东联系,否则小心被当成房屋损毁处理。不过像我现在这个房子,有的房间,墙壁有点脏,这些都不算的。当然,如果把墙撞了个洞或者说打碎玻璃……自求多福吧。

总结起来,涉及到的文件:
Condition Report (1997年房屋租赁法)


2. Connection

恩,先说连接的问题。就是水电煤气电话互联网了,房产中介一般会为你办理的,找个公司。

澳洲这边跟国内有很大不同的在于,严格控制垄断,所以水点煤气公司也有很多的,而且很多都是分家的。不过电和气一般在一起。不同的公司收钱的情况也不一而足,但是总体来讲,澳洲的电费最贵!因为多数情况用的是烧垃圾和天然气的火电(澳洲天然气是真多阿)。另外,水用的过多,或者在夏天用来浇院子弄的过于频繁会导致一些麻烦。例如前者,供水公司会给你寄信说,您家n口人,但是用了超过了n+m口人的水量消费,希望您注意省水了。如果是夏天缺水的时候过于频繁的浇院子,可能导致法律纠纷!所以每个夏天好像只能浇几次,这样就是为啥早些年看正大综艺的时候居然说澳洲警察当油漆工,用绿漆喷枯草。特别说一下,连电的时候,会让你关掉电闸一整天的。其实从拿到房子那天起一般第一周不住人的,为了收集家具和连接,也是正常的。

电话呢,自己连吧,网络也是如此。直接去telstra的网站上找home phone,看到那个服务套餐爽就找那个。其实telstra不是唯一的电信机构,这点国内要学习学习。网络服务提供商就更多了,套餐可以说是多种多样,自己看好吧。澳洲的网络就是一个快!国内这点远远不及人家。澳洲用的一般都是ADSL2+,国内才ADSL1代,更别说2代的改良型了,而且据说澳洲最近正在酝酿一次全国网络升级呢。价格根据你的套餐不同也不一样,不过一般最贵的一个月也超不过200澳币了。但是缺点就是流量限制,其实也是为了限制P2P共享下载了。一般来说分为高峰期和非高峰期下载。很多公司非高峰期的流量要远多余高峰期的,而且䒈高峰期的时间是定在晚12点到次日中午12点的。但是也有TPG这种便宜但是高峰期只有从早3点到9点的这种公司。具体如何看您的喜好的。但是Bigbond这种无限网,我看各位还是免了吧……绝对不合适,自己弄个含无限的家庭网关(路由),什么都省下了。对于有些地区,可能不太适合电话接入的方式,那么就尝试一下用有线电视网接入互联网的方式吧。效果也是一样的。

最后说说电视的问题。电视一般在澳洲都是高清信号的,真的,NND 1080P阿!!!国内呢?我都不想说啥了,一个看起来比澳洲这个超级农村+养老国先进+繁荣N倍的国家里面,居然……个人来讲,弄个天线,俺家有现成的,然后弄个数字电视调谐器,一般是个turner,盒子。买个高清的,接口全的,Full HD的,带内置硬盘(可以录电视节目的),回家就可以把电脑和电视连整合到一起了。当然你要有个22寸的液晶显示器,因为一般只有这个尺寸才能上到真正的1080P的解析度。不过也不是很贵,相对于这里仓库工3W7-4W5的年薪,一个200多块钱的显示器实在便宜的很……

OK,至此,跟中介这里就没啥事情要做了。不过呢,离开之前是不是该要一个联系方式呢?呵呵,中介的服务人员还是很热情的,不仅弄了名片,还把它订到了他们给我的文档资料夹上。并且在名片上写了额外的联系方式和联络人,以备意外。哎~这种思想和意识,我还能说什么呢?

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